中国不动产市场经历了40多年来快速的发展。随着城市化进程的加速，中国的不动产市场逐渐成为全球最大的不动产市场之一。在此背景下，中国的不动产投资逐渐成为吸引国内外投资者的热门领域之一。

市场成熟后，销售型不动产和运营型不动产的发展出现新的发展趋势，从增量销售型向存量运营型转变，运营型不动产成为不动产投资运营商关注的重点。

另外，运营商的投资标的更加多元化，除了传统的写字楼、商业物业等，还将涉及到更多领域，如工业、物流、教育等。

 不动产投资领域投资标的类型 

无论选择哪种类型不动产，不动产投资商和运营商都面临前期的投资和项目后期运营，在投资过程上，都需要经过以下4个典型投资步骤：

1.研究市场和选定投资标的

集团投资团队在全球范围内研究不同城市的市场环境和投资机会，并挑选出符合公司投资标准和策略资产。

2.进行尽职调查

在确定了投资标的后，集团会进行详尽的尽职调查，包括对物业本身、当地市场、政策环境、经济状况等多方面的调查和分析。

3.制定投资策略

在充分了解投资标的和市场情况后，集团会制定相应的投资策略，包括购买价位、资产管理计划、退出策略等方面。

4.进行交易和资产管理

在确定投资标的后，集团会进行交易和购买物业，然后通过专业的资产管理团队对物业进行管理和维护，以确保物业的长期稳定收益和资产价值增值。

在这个过程中，投资运营商应用GIS工具和大数据来支持前期投资和后期运营工作，可加倍提升效能。

他们通过GIS工具可以分析物业所在地的地理位置和周边环境，如附近交通、商圈、人口密度等，从而帮助其更好地了解投资物业的潜在价值和风险。

另外，将各种房地产数据通过GIS工具可视化展现，如物业面积、租金收益、市场需求等，帮助投资决策者和投资人更清晰地了解物业的现状和潜在价值。

通过GIS工具可分析投资物业的自然灾害风险、社会安全风险等，从而帮助集团更全面地了解投资物业的风险，减少投资风险。

另外，利用GIS工具可以建立地理信息数据库，将所有物业信息集中存储，并通过数据分析和地图展示，帮助决策者做出更科学的投资决策。

通过这样的工作方式，大大提高了投资效率和投资标的质量，降低了投资的风险。

投资运营商典型应用数据包括：市场数据、地理信息数据、经济数据、竞争数据、资产管理数据等，如图所示：

在GIS工具、大数据结合与投资业务结合前，不动产投资的工作效率和工作质量受到较大的约束，投资部门需要组织大量人力、物力、财力来收集数据、整理数据、分析数据制作报告进而来支持制定静态的一次性报告和决策工作。

但在技术进步得到广泛应用后，不动产投资部门能通过GIS强大的数据管理能对市场数据、地理信息数据、经济数据、资产管理数据进行实时监测和管理，实现数据的重复利用和实时共享，发挥数据的时间价值，观察市场变化和城市投资环境。

另外，GIS强大的多维数据数据管理能力和空间分析，能通过位置信息，直接调取该位置的全范围的市场信息、环境信息及竞争环境等信息，从微观上看投资项目具体分析指标，也能将这些基础数据通过GIS空间分析能力组织成城市、区域、板块、市场、竞争环境特征信息数据，以支持辅助分析和支撑决策。

更值一提的是GIS的制图和可视化能力，不动产企业可以将支撑投资和运营的数据，组织成投资报告DashBoard看板或者不动产项目运营看板，快速支持不动产的投资工作和不动产项目实时运营。

从2020年中国证监会发布了《不动产投资信托基金管理办法（试行）》办法推出，到2022年11月，证监会主席李家超提出加快打造REITs市场的保障性租赁住房（简称“保租房”）板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域，再到2023年2月，国务院提出进一步盘活存量资产,鼓励更多REITs项目发行上市。

当前，中国不动产市场的政策窗口已经打开，政策多方面鼓励国企、民企、外资加大对不动产的收并购和运营。

目前，不动产运营行业的领先企业万科、万达，新加坡的凯德，港企恒隆、太古、新鸿基、嘉里、瑞安、新世界已经跃跃欲试，一些企业已有标的斩获。

风已起，谁能在风来的时候，抓住风口快速发掘并找到投资机会，提前入局，谁将会成为不动产领域新的领军企业。