在门店开发领域，“选址定生死”几乎是一条铁律，但最容易被忽略的，往往是选址前的准备工作。

在选址的过程中，我们通常会关注人流量和客户标签，但“人流量”不等于“客流量”，如果在选址前没有厘清客户需求和需求场景，那么选址过程可能也会出现偏差。

另外，商圈选择也是选址过程中重要分析的对象，每个城市都有大大小小、形态各异的商圈，如何从中筛选出真正适合品牌生长的那一个？又该如何在保证布局效率的同时，合理控制开店成本？

要回答这些选址核心问题，同样需要在选址前做好充足准备。

本文将从三个层面出发，梳理选址之前应该做好哪些准备，以供参考。

选址的本质是什么？

无论是哪个行业，零售、餐饮或是银行、汽车，门店的核心作用都是基于产品，服务客户。

作为线下实体门店，服务客户的场景可能是多样化的。

但在实际的选址中，不少品牌或加盟商往往只是划定一个较为模糊的用户画像，比如18-35岁，白领人群等等。也会从自身产品出发，提炼出一些产品价值，但却容易忽视用户和产品的场景适配。

比如一家精品手冲咖啡品牌，想服务35-45岁的高薪白领。

通过调研后，发现一个写字楼附近客流量最为聚集。这是否意味着这座写字楼附近就能入驻呢？

答案是否定的，因为在工作场景下，多数白领可能没有心情和注意力去品尝一杯高端品质咖啡，提神和“快取”仍是工作场景客户的核心需求。

所以，相较于过往较为分散的用户画像和产品价值的罗列。

选址可能更应该去思考:“自己的产品能在什么样的场景下，解决哪类客户的哪些需求。”

这样的定位，不仅包括了用户、产品、场景等核心要素，更用逻辑价值将这些要素连接在了一起。

加上后期的调研和验证，在选址阶段，才能更精准瞄准客群和选址目标。

近年来，数字化和AI正逐渐渗透在选址流程中。

但AI技术的落地应用当前仍存在局限性，比如深度思考AI或智能体，如果没有扎实的数据训练，产出的结果会倾向于泛泛而谈，专业性不足。

而在选址开发领域，GeoQ Ana 集合了多维数据、AI分析能力以及专业选址工具（商圈推荐、店铺评分、品牌分析等）

这就像在AI工具中，嵌入了选址需要的多维数据和选址智能体，另外还能上传自己的品牌数据，进行个性化分析，在选址前的准备期能发挥巨大价值。

对一些品牌来说，有了较为准确的客户画像和服务场景后，就需要批量筛选潜力商圈。

此处的商圈并非是大众理解的商场或商业街“狭义”范围，而是站在更广域的视角，划分商圈：比如一个热闹的街区，也能作为一个商圈入选。

GeoQ Ana 基于不同用户的需求，可从区县、板块、街区（含mini街区）、商业地产、格网等维度来划分商圈最小单元。

商圈推荐指标配置

图源：GeoQ Ana 商圈推荐

基于前期产品、用户、场景的分析，可在商圈业态、区域配套、人口数据以及竞争分析选取最贴合自身品牌的指标，选择计算方法后，即可直接获得商圈推荐排名。

商圈推荐结果演示

图源：GeoQ Ana 商圈推荐

在开店之前，看竞品的动态，也是必不可少的一步。

当市场空间充裕时，有的品牌喜欢直接贴着竞品开店；而当一个商圈，竞品扎堆，市场空间见顶时，差异化开店可能会更稳妥。

竞品门店分析

图源：GeoQ Ana 品牌分析

GeoQ Ana 当前已嵌入920+连锁品牌门店数据，涉及零售、餐饮、汽车、休闲娱乐等多个行业。

当锁定一些开店商圈后，可把自身的门店点位导入地图，然后通过分析竞品，进一步进行开店区域筛选。

一个好的门店有哪些特质呢？

这个问题对不同品牌来说，可能各有不同。

但也有一些通用特质，比如可达性好，可见性高，拥有多条客流动线等……

好店模型不仅在最终选址决策的时候适用，在选址之前，如果开发人员就能提前明确一家好店有哪些特质，后续选址流程或将也会更顺利。

GeoQ Ana店铺评分工具包含了商圈评估、项目评估、铺面评估、商务及风险评估四大一级评分维度以及25个二级评分指标，能从商圈潜力、市场现状、竞争环境、铺面优劣势等全方位对一家店铺进行综合评分。

另外店铺评分工具还可以自定义模型参数和指标权重。企业可根据自身门店发展状态和选址需求进行个性化设置。

在选址前，品牌可根据店铺评分工具对店铺信息进行全方位检视，也能为店铺评估提供一些角度和视角。

在选址落定的阶段，也可以通过店铺评分工具，对多个备选点进行对比，以选出最适合开店的位置。

在选址前，还有一个容易踩的坑就是：只会算粗账、不会算细账。

甚至有一些开店新手，觉得只要租房成本足够低，就能赚到钱……入场才发现，赚钱不易，但掏空钱包却很容易。

我们可以大概来拆分一下什么是粗账，什么是细账。

粗账大概包括房租、装修费、人力成本，如果加盟品牌可能就还有设备费用、加盟费等。

细账则需要在了解经营流程和业务流程上来梳理，可能会包括：设备折旧费用、物业费、工程改造费（更多是餐饮品牌需要）、增添人力的成本、水电气能耗费用、开业活动费用、线上外卖管理费、物流费用等等。

在开店之前，也许通过算粗账和预估营业额测算出能赚钱，但开店以后，各种细账累加之下，就变成了亏钱，所以能否基于开店各项成本，精确算账，也是门店能否盈利的关键。

写在最后

在数字化AI时代，选址已经成为一项考验综合实力的技术活：

既要求开发人员有战略视野，能分析产品、用户以及需求场景，也要求有多维工具的应用能力，如大数据、AI等，同时还需要扎实的算账能力……

过往一个好点位需要抢，但如今，一个好的点位需要“盘”，用客户真实场景的需求“盘”，也用数据和计算“盘”，这也意味着选址工程迈入了“高质量”“精细化”阶段。

捷泰天域深耕位置智能十余年，长期为多个世界500强企业以及国内不同赛道的头部连锁品牌提供门店规划开发“一站式”数字化服务。

GeoQ智图系列产品能提供选址分析、商圈推荐、市场潜力分析、消费者分析、竞品分析、门店网络布局等服务。同时支撑品牌和加盟商选址。

而在出海场景中，我们能提供BA一站式商业分析平台，其拥有全球170多个国家和地区人口、收入、购买力、家庭规模和支出等多维度数据。

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