凯德Mall·望京

2022年，凯德在全国的40余家购物中心，有6座都迎来了自己的“10岁生日”，自1994年进入中国以来，凯德在地产及商业地产方面均有不小成就。

本文将通过凯德在北京布局的两大“10岁+”购物中心，见微知著，洞察凯德的商业运营特点。

北京望京商圈和太阳宫商圈均位于北京“东北角”，两个商圈距离不到三公里。以天安门为圆心，望京商圈坐落于太阳宫商圈的外侧，而凯德旗下的凯德MALL分别坐落于这两个商圈，颇有“双剑合璧”的意味。

如今的望京被视作北京第二CBD，望京SOHO等标志性建筑林立，奔驰、西门子、惠普、三星、阿里巴巴、美团等世界500强企业扎堆，而商业CBD的日渐壮大也营造出了望京高端商业氛围。

凯德MALL·太阳宫

太阳宫商圈位于朝阳区东北三环与四环之间，被望京、东直门等多个热门商圈包围，地理位置优越，同时囊括有裘马都、凤凰城、火星园、太阳公元、红玺台等高端楼盘。目前区域内有凯德MALL·太阳宫、凤凰汇购物中心等几个主要的商业项目。

在望京和太阳宫两大邻近的商圈中，分别有一座凯德MALL，且都是区域内进驻最早的商业项目。那么通过两个商业项目的综合对比，我们也能洞见凯德在不同区域的商业布局思路。

 凯德MALL望京店PK太阳宫店 

 客流差异造就不同商场定位 

凯德MALL·太阳宫和凯德MALL·望京直线距离不超过3公里，即使以它们为中心，形成两个半径为2km的商场辐射区，仍有部分区域交叠。

对比来看，望京商圈的商业项目数量和商业聚集度，均要高于太阳宫商圈。这也就意味着，望京商圈整体的商业影响力和辐射度大概率会高于太阳宫商圈。

凯德MALL望京和太阳宫2km辐射圈

图源：GeoQ Ana

凯德MALL·太阳宫与北京地铁10号线太阳宫站无缝接驳，地铁站联通商场，可有效拉近商场和潜在客流的距离。

商场紧邻丰和园、水星园、火星园、新纪家园等多个小区，可承接周围社区居民的消费休闲需求；另外2公里范围内还有北京中医药大学、北京服装学院两所高校以及中国国际展览中心等商务活动中心，也在辐射影响的范围。

图源：GeoQ Ana 点址评估

位于望京商圈的凯德MALL·望京同样有着便捷的交通，与地铁14号线阜通站仅一个十字路口之隔，距离14号线和15号线的交汇站望京也仅有400米左右。

凯德MALL·望京紧邻大西洋西城、福码大厦、外里大厦以及首开广场，周边既有常住居民也有众多办公人群。

图源：GeoQ Ana 点址评估

GeoQ Ana 点址评估工具分析显示，两个购物中心周围2公里的住宅小区均要多于办公楼。凯德MALL·太阳宫的住商比（住宅和商业项目的比例）更高。

凯德MALL·望京周边2公里的住宅小区、办公楼和购物中心数量均要多于太阳宫店，其中办公楼数量差距最大，住宅小区数量差距较小。

图源：GeoQ Ana 点址评估

从客流量的组成来看，两个项目周边的工作人口均多于居住人口。但太阳宫店居住和工作人口相差不大，望京店的工作人口则明显高于居住人口。

横向对比来看，凯德MALL望京店的工作总人口明显高于太阳宫店，而居住总人口则相差不大。

图源：GeoQ Ana 点址评估

两个商场周边客流的年龄分布较为接近，26-35岁的居住和工作人口占比均最高，其次是19-25岁的年龄段占比。也就是说，这两个商场附近年轻人居多。

图源：GeoQ Ana 点址评估

通过分析对比两个商场周边配套、客流、商业业态等情况，可以直观发现一些异同。

两个商场均属于“职住平衡”的区域，即住宅区和办公区的比重和客流都不小。这也意味着商场布局时应考虑到两类人群的消费场景和需求。

而凯德MALL望京店周围的商务氛围明显更浓厚，所以天平可能需要向商务人群稍做倾斜。凯德MALL太阳宫店周围的居住氛围浓烈，与住宅区的物理距离也更紧密，则更应考虑家庭型、居住型人群的需求。

 商务型商场对比地铁TOD商场 

 品牌构成和布局有何异同？ 

凯德MALL·望京于2006年开业，是望京商圈率先进驻的“老前辈”。

2022年，凯德MALL·望京二期打造完成，并与一期完全联通，建面约为8.4万㎡，以零售、餐饮、体验业态为主，家居、大型亲子、儿童互动及办公业态体验环境全面提升。

凯德MALL·太阳宫于2012年开业，同样也经历了10年发展，总建面也为8.4万㎡。在营业的十多年间，凯德MALL·太阳宫同样也经历了多轮业态、品牌调整，构建了“一天一地”的创新商业空间。

对比两个购物中心主要的业态和品牌，凯德MALL·太阳宫在咖啡茶饮、小吃快餐等业态品牌数量更多。而凯德MALL·望京的正餐品牌和服装品牌更多。由此可见，两个商场各个业态布局侧重有所差异。

当然，无论是主力店还是美食、服装、美妆等业态，两个商场也有不少相同的品牌，比如主力店中的BHG超市和乐刻健身，以及优衣库、SEPHORA、屈臣氏、BLUE ERDOS等品牌。

而在品牌能级层面，凯德MALL·望京在服装和正餐品牌上略胜一筹。以服装品牌为例，太阳宫店中更多是优衣库、热风、MO&Co、less等时尚潮流品牌；而望京店中则有TR/BECA等中高端女装品牌。

那么接下来，基于GeoQ Data商业地产数据，我们来看看两个商业体部分品牌楼层分布有何异同。

凯德MALL·太阳宫的B2层直接连接地铁，对于消费者来说，可触达性较高。布局有主力店BHG生活超市、以及美妆、美容美发等相关品牌，品牌构造主要以快时尚为主。

将超市设置到与地铁接驳的楼层，能方便周边稍微远程一些的消费者购物，同时提升周边工作人群“顺手购”的概率。

凯德MALL·太阳宫B2层品牌分布图

数据来源：GeoQ Data商业地产数据

不同于大多数盒子商业体将主力店放在高楼层，凯德MALL·太阳宫从B2、B1、F2、F4、F5较为均匀地布局主力店，包括BHG生活超市、亚惠美食集市、乐刻健身、K-SHOW酷秀KTV、完美世界影城等，这样就能尽量保证每个楼层客流均匀。

如果说项目在主力店布局上略显“离经叛道”，那么F1-F5楼的布局则较为“规矩”。F1楼主要为“麦肯星”国际连锁快餐品牌以及一些服装、珠宝、手机品牌。F2主要有优衣库、热风等快时尚服装品牌。

凯德MALL·太阳宫F1层品牌分布图

数据来源：GeoQ Data商业地产数据

F3主要是母婴、儿童教育类的品牌，主要满足家庭型客群的需求。把美容SPA会所、瑜伽馆、养发馆放在该楼层，可一站式满足接送孩子的中青年妈妈的需求。F4和多数商场一样，聚集着大餐美食，包括井格重庆火锅、西贝莜面村、川百汇烤鱼等等。

凯德MALL·太阳宫F4层品牌分布图

数据来源：GeoQ Data商业地产数据

另值一提的是，凯德MALL·太阳宫顶楼的利用率也较高。改造后的屋顶花园分布着莲花戏水池、万花广场、沙漠植物景观区、基质栽培茄果区、水培蔬菜种植区、雕塑景观区、星会员DIY手作休闲区、稀有植物区、硕果累累区等十余处景观，吸引不少有孩家庭游憩并参与活动。

凯德MALL·望京B1楼主要为小吃快餐+超市的经典组合，另外还有近年来人气折扣店品牌嗨特购。

小吃快餐涵盖了呷哺呷哺、米村拌饭、和府捞面等发展不错的连锁餐饮品牌。

凯德MALL·望京B1层品牌分布图

数据来源：GeoQ Data商业地产数据

作为整个商场的“门面担当”，凯德MALL·望京F1楼涵盖了新能源汽车展厅、茶饮甜点、时尚精品、服装、潮玩、珠宝等丰富的业态，品牌档次相对偏高。

凯德MALL·望京F1层品牌分布图

数据来源：GeoQ Data商业地产数据

凯德MALL·望京F2楼主要聚集着国际、国内知名服装品牌和中高端品牌，比如TR/BECA、BLUEERDOS、Edition等，整体品牌能级又上升了一个台阶。

3F的母婴、儿童教育品牌偏多，包括杨梅红艺术教育、韩翔书法教育、美吉姆等。4F聚集着精品餐饮品牌偏多，包括南京大排档、云海肴汽锅鸡、松鹤楼等，另外还有主力店西西弗书店。各个品牌的消费从中档到高档，具有一定层次。

凯德MALL·望京F4层品牌分布图

数据来源：GeoQ Data商业地产数据

项目F5-F7楼，每层都分布有两家精品餐饮店，囊括了火炉火、小吊梨汤、滩羊颂·泉水涮肉、水木锦堂、椰语江南等，不少餐饮品牌人均消费在110元以上。

对比两座凯德MALL的内部品牌，虽然有不少相同的品牌，但在排兵布阵上还是有不小差异。

望京店的部分业态的品牌更加“高大上”，对区域内追求品质的高收入客群有吸引力。而凯德MALL·太阳宫则利用地铁接驳，在品牌“排兵布阵”上使“巧力”吸纳客流。

 写在最后 

拆解完两座凯德MALL周边的商业氛围和内部的品牌构造，其实很难觉察到这是两座年过10年、甚至15年的老商场。凯德作为老牌地产企业，在品牌引入、焕新层面的能力是较强的，同时在商业运营上的敏锐度亦是可圈可点。

但从近年来全国购物中心的销售额来看，SKP、IFS、万象城、天街、大悦城、银泰城等品牌购物中心上榜不少，却难见凯德旗下购物中心的身影，这也意味着，在销售力和高端商业打造上，凯德还有较大进步空间。

近年来，市场消费格局存在较大改变，而在商业地产领域确实群雄四起。对于以商场店为主的零售餐饮品牌来说，如何筛选出匹配自身客群定位且具备较强客流吸附能力的商场购物中心非常重要。

GeoQ Data智图全域数据涵盖客群客流、商业地产、连锁品牌、行政区划等8大数据体系，其中品牌数据涵盖全国600+连锁品牌，逐日更新。商业地产数据覆盖全国363个主要城市，拥有3.4万+商业项目数据，3800+商场内部平面图数据。可为企业在市场洞察、规划布局、经营决策、市场营销、风险评估等业务场景提供海量、精准、专业的位置数据支撑。

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