2023年，房企如何“弯道超车”？升级客研地图，打开拓客营销新局面
2022年，疫情反复叠加中长期住房需求动能释放减弱，房地产行业受到了极大的冲击。
虽然全年各种调控政策及信贷环境不断优化，监管重磅利好不断以稳定市场预期，但居民收入预期弱、购房观望情绪仍较重，导致房地产市场调整压力仍然巨大。
一年以来，房地产政策空间的大力度打开，展望2023年，市场恢复过程中去库存将是房地产市场全年基本基调（如图）。房企将以量还价推动市场恢复，因此接下来一年销售工作将成为房企工作的重中之重。
备注：正常城市出清周期在6-12个月，城市能级越高出清周期越短，图中可以看出2023年去库存是全年基调。（图源：中指数据）
高杠杆、高周转的房地产行业玩法已成为过去，各大房企纷纷回归销售的本质，将产品设计和客户真实需求放到工作首位，希望通过客研提升产品竞争力，激起市场客户热情。
纵观当前形式，本质上房地产行业已经走到了拼产品竞争力的时代，创新的产品意味着获得市场竞争力。
如何创新产品
创新不能是平地高楼，也不能是闭门造车，产品创新需要对客户进行研究。于是乎，客研，被房企提升到一个战略高度，客研部门也从属部门变成企业的战略部门，客研直接成为企业“营销的雷达”，“产品的标尺”，甚至投资决策“指挥棒”。
如何做一款对的产品？如何做出与客户适配的产品？如何做出“产品、土地、客群”一致的产品？这是客研工作必须解决的问题。
客研工作如何做？
当前主流做法是利用好地图工具，认知市场，挖掘客户核心的需求，落位设计产品，最终组织传递产品价值，实现对销售工作的有效支持。目前地图工具在房地产企业广泛应用已是现状，2023年，客研地图必将成为房企的营销利器。
如何全面准确快速认知市场
大多的房企采用数字化地图工具监控评价市场。如央企标杆房企保利，利用手机信令数据，梳理城市各板块的动态信息，搭建1×1公里网格化城市地图数据平台，挖掘潜在客户的热度分布和人口迁移，分析人口流动趋势，协助判断板块未来的人口潜力。
捷泰天域服务过的时代地产，投资发展中心通过采取“区域宏观分析+大数据量化+人工校核”相结合的形式，以区域宏观分析为基础，以大数据分析为支撑，后期辅以专家评价方法，以村庄或街区为颗粒度，将城市土地划分为1-5级，指导拓展人员定向投资拓展及决策。
如何挖掘城市的客户需求
部分房企也利用地图可视化工具，结合大数据探索城市客户需求。通过对城市人口、产业、经济、交通在城市空间的投影，以热力图或者聚合图形式，来识别城市不同区域板块支付力、家庭结构构成分布，如果辅以线下的客户置业动机的调研，就能清晰的对城市客户群体划分，实现客户与其需求的对应，产品与客户的匹配。
同时，大数据空间分析下，不同类型的客户在城市的活动区域将一目了然，进而还能支持企业有针对性的营销宣传。
如何指导区域的产品的设计
产品的设计不仅需要考虑客户需求，还需要充分考虑市场竞争等因素。传统的产品设计是基于线下市场调研，而当前的产品设计是线下和线上大数据的结合。
目前部分标杆房企，开始利用地图的产品探针工具，检索城市的产品数据库，快速了解到一个区域范围内各类产品的市场现状市场构成情况，销售去化情况、热销产品门类等，进而指导设计部门设计符合市场需求的产品。
如何传递产品价值
好酒也怕巷子深。城市人口的活动是基于城市运行的规律，生产、生活、休闲、出行都有其固定的规律。
发现这种规律，就能准确的接触到客户人群，才能将好的产品信息传递给对应的客户。在合适的地点，合适的时间，传递产品信息，将使营销工作事半功倍。
客群研究基本明确了客群生活地点和工作地点及休闲区域，围绕这些区域、围绕工作+生活连接交通通道和枢纽，以及重要的休闲活动场点，展开营销活动，就能达成事半功倍的营销宣传效果。
以上这些场景，不过是地图工具在客研工作上的实践运用。在实际地产业务工作中，捷泰天域旗下GIS地图产品和全域数据的应用远不止于此，还能应用在地产土地投资、不动产的风险价值评估、城市更新拆迁管理运营等业务场景。大幅提高了工作的效率与工作质量。
科技在进步，社会在发展，房地产行业也在不断进化，未来，谁能真正提供满足客户品味和需求的产品，谁才能真正长期“活下去并活得好”；未来，谁能提前掌握好先进的生产工具，谁就能率先拔得行业头筹！
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