REITs，全名是不动产投资信托基金。起源欧美，已有60多年历史，是国际上一个发展迅速、成熟的金融产品，主要用于不动产领域。通俗说法是有人想买房投资，但是他没足够的钱，于是基金公司设计有底层资产的基金产品，募集资金去投资不动产项目，参与的人都可以承担风险享受投资收益。

由于中国房住不炒及特殊政策环境，目前的REITs只投向政策允许的基建项目，包括能源、仓储物流、产业园区、生态环保（污水、垃圾焚烧长）、高速公路等经营性资产。

在今年12月8日，首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛在线上视频召开，会议透露出来的信息，标识着REITs在中国的发展将进入新的元年。

会上，证监会副主席李超对中国REITs的发展做了如下表述：保持REITs常态化发行，充分发挥规模效应、示范效应，推动更多优质项目发行上市。

同时，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的保障性租赁住房及商业不动产等领域……

尽管本次发言使用的是试探性的字眼“研究推动”去说明，但已经为保障性租赁住房板及商业不动产等纳入公募REITs领域创造了可能。

一直在资本市场不温不火的REITs，为啥突然开始吸引公众的目光？其实也并不突兀。

一方面，是政策支持。2022年5月19日后，国务院办公厅和中国证监会与国家发改委先后印发了《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，《关于规范做好保障性租赁住房发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点有关工作的通知》，提出要推动基础设施reits健康发展，并将保障性租赁住房作为存量资产盘活的重点领域。

另外一方面，是经济形势倒逼。12月8日的会上证监会副主席强调国际形势严峻复杂，国内经济下行压力较大，需要更加充分地发挥资本市场助力稳融资、稳增长的功能。

再就是，十四五期间保障租赁住房建设资金缺口需要解决。官方数据显示：“十四五”期间，全国计划建设870万套（间）保障性租赁住房。近两年，已建设筹集了330万套（间）保障性租赁住房，缺口依然巨大。若仅依靠政府财政支持，捧着现有的330万套优质资产，自行建设困难重重。

但如果通过打造的保障性租赁住房板块REITs市场，政府手持的保障房优质资产，既能吸引社会资本积极参与投资建设，减轻财政压力，同时还能盘活现有保障性租赁住房资产。

另外，经过近四年的房地产宏观调控，资产价格回调到一个资本市场能接受认可的价值点，资本市场主体有意愿参与政府发行的REITs中来。

综上所述，房地产REITs在中国的发展是万事俱备，蓄势待发。

不动产REITs的底层资产是保障性租赁住房、商业不动产等资产组合，投资回报是资产组合运营价值和本身价值。如何在中国幅员辽阔的土地上，发掘并评估这些资产组合价值，这将是市场主体参与者必须解决的问题。

REITs成立前，拥有资产市场主体商和投资REITs市场主体最关心的是参与项目的资产组合的价格价值、经营收益、运营管理能力。REITs成立后，另外投资房地产REITs市场主体如何在投后更好地管理和监测这些项目？

捷泰天域旗下针对房地产的资产管理平台能很好支持参与解决这些问题。

基于GIS技术搭建地图平台，通过集成投资所需城市投资宏观数据、区域板块供需量价市场数据、以及拟投项目区位、交通、配套、城市规划、国土规划、轨道交通等价值及风险衡量数据，通过监测、查询、分析、记录、简报制作等功能工具箱，实现投资分析、管理和拓展，支持企业精准布局城市。

另外，所采用的新一代国产地理信息系统——GeoScene还具备强大的数据采集、分析、决策、管理、输出基础能力，空间综合分析和动态预测的衍生能力，以及二维、三维图表可视化的形式展示能力，亦能建设运营智慧地图平台，支持资产的运营管理。

同时，GeoQ Data智图全域数据实现全国363个主要城市的覆盖，从数据层面基本支持资产盈利稳定性环境判断、资产所在区位价值判断。

2022 年下半年以来 13 只 REITs 获批，常态化发行成为年度主线并有望延续至 2023 年，2023 年新发规模预计实现翻倍，且市值实现倍增。虽然保持这样的快速发展，但我国REITs市场还处于起步阶段，离发展成熟还需要一个逐步的长期过程，可谓发展空间广阔、潜力巨大。

市场参与主体，你们准备好了吗？

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